接盤李嘉誠 基匯資本的資管邏輯
"我個人有一個觀點，不要做太厲害的商人的交易對手，比如李嘉誠這樣的人的，否則吃虧的多。"一位投資界的人士如是分析。然而，當李嘉誠和其次子"小超人"李澤楷陸續拋售持有的物業時，仍不乏有人果斷出手拿下。
在眾多接盤"李嘉誠"的機構中，一傢在內地較為低調以致名不見經傳的境外地產基金--基匯資本(Gaw Capital Partners)顯得更為紮眼。在過去半年間，基匯資本(及旗下基金投資的公司)先後兩次接盤"李嘉誠"。
據記者瞭解，基匯資本早在2005年就開始在內地投資房地產，旗下四支以大 中華區為投資范圍的基金管理的資產總額超過50億美金。在過去八年間，其在大中華地區(大陸、香港、澳門和臺灣)及亞太周邊運作瞭35個地產項目，而更值 得一提的是，其所有投資都是純粹的股權投資。
基匯資本是一傢神秘的地產基金？其接盤"李嘉誠"的邏輯何在？被李嘉誠拋棄的物業，能在這一"偏好買下破舊的老樓，幫助重整以創造價值"的地產基金運作下，化腐朽為神奇嗎？
神秘地產基金浮出
2005年，來自香港地產世傢的吳繼煒和吳繼泰兄弟創辦瞭基匯資本，目前共管理4隻以大中華區和亞太地區為目標的房地產基金，而新成立的Gaw Capital Partners USA則在美、英市場提供獨立賬戶直接投資及私募房地產基金管理服務。
目前，基匯資本籌集的股本已超過38億美元，管理資產金額達85億美元，投向住宅項目、零售中心、酒店及商業地產，LP主要有全球七個國傢的主權財富基金，以及捐贈基金、養老基金及其他機構投資者。
2013年10月，基匯資本完成瞭第四隻中國房地產基金的募集，募集股本達 10.25億美元。而在一個月後，基匯資本出資4.736億美元(32.6億港元)完成瞭對廣州荔灣區西城都薈的收購，這一樓盤的賣方是和記黃埔和長江實 業。據瞭解，西城都薈為四層商場，面積8.8萬平米，據此計算，每平方約人民幣2.9萬元。
無獨有偶。2014年4月8日，電訊盈科(00008.HK)和盈大地產 (00432.HK)聯合公告，英屬維爾京群島註冊的公司Vinter Star Limited(基匯資本旗下基金所投資的一傢公司)與之達成協議，後者買下北京盈科中心，成交金額9.28億美元(72億港元)。該協議還有待股東特別 大會批準，按計劃，此交易將在2014年8月28日完成。
據基匯資本執行合夥人與中國地區主管彭慶邦透露，基匯資本正是用這隻新募集 的第四隻大中華房地產基金投向北京盈科中心。但是，用於買下北京盈科中心的9.28億美元並非都出自這隻基金，交易也不是純現金交易，基匯資本是項目的領 投方和後續項目的管理方，還配有銀行的融資配合收購和其他投資者共同投資。由於交易沒有正式完成，所以具體細節不便透露。
基匯資本三四年前就開始關註北京盈科中心這一項目，當時就與相關人士有非正 式的接觸。去年底雙方方正式談判，彼時李澤楷有賣樓之心，基匯資本剛募集完新一期基金彈藥充足，雙方的談判過程很快。當時北京盈科中心的競購者頗多，但到 底所需資金量龐大，最終這一物業還是花落基匯資本。
公開資料顯示，北京盈科中心位於北京市中心，物業由1座商業及住宅綜合體、 2座辦公大樓、2座服務式公寓及1個購物中心組成。北京盈科中心總樓面面積逾21.27萬平方米，包括寫字樓、服務式公寓及商場，總出租樓面面積約17萬 平方米。2013年12月31日，該物業的估值為66.57億港元。
接盤"李嘉誠"的邏輯？
彭慶邦認為，基匯資本買下北京盈科中心的邏輯非常簡單："核心地段17萬平 米的樓，單價在每平米3.3萬(人民幣)，在北京三環內是合理的價格。而且，太平洋(601099,股吧)百貨離開後，盈科中心商業地塊部分是空的。按照 基匯資本的風格，我們進入後做整改，把它的潛力重新發掘出來。所以我們是以合理的價格收購。"
2011年，太平洋百貨從北京盈科中心撤出，自此北京盈科中心的經營頗受影響。北京盈科中心未經審核的財務情況顯示，截至2013年底，其收益為2.36億港元，相比2012年的2.6億港元、2011年的2.4億港元略有下滑。
雖然盈科中心去年出租率59%，租金收入2.36億港元。彭慶邦對北京盈科 中心的前景頗為看好："租金、出租率偏低，主要因為有重要的面積沒有租出。我們看中它的上升幅度，才買入這個樓。盈科中心這個樓已經很多年瞭，需要再註入 一些活力的元素，我們會發揮想象力，重新利用商場的空間，選擇租戶組合進行招商。另外很重要的一點，我們對三裡屯這個地段非常熟(樓盤)悉，對於這地段商 業的行動，尤其是租戶的情況有第一手的瞭解。我們的基金投資期有6-7年之長，有時間整改以後慢慢培育。"
2007年期間，基匯資本第一隻基金曾聯合太古地產，合資48億元收購北京新三裡屯項目(如今的太古裡)。在朝陽區還有極棧酒店(Hotel G)和萬國公寓兩個項目。可以說，基匯資本對三裡屯的項目非常熟悉。
該公司董事長吳繼煒此前接受21世紀經濟報道記者采訪時，提到基匯資本所做 的是純粹股權投資，投資回報沒有保底，"不做'明股實債'，跟國內信托方式經營的產品不一樣"。基匯資本前三期基金的存續期為7+2年，第四基金的存續期 為9+2年。在投資決策上，基匯資本偏好買下破舊的老樓，重整它們以創造價值。"我們的DNA最重視以資產管理為項目加值的同時，促成它們在一個地區的轉 變，而不是單純的財務投資"。
基匯資本和一般國外房地產基金的運作方式，與內地過去兩年興起的房地產基金 完全不同。後者的存續期多為兩到三年，以項目基金為主(即地產基金的管理公司先找到項目，再去找基金的投資人)，回報方式以固定收益居多，換言之地產基金 的管理人對出資人有一個"預期收益率"的承諾。
業內人士認為，李嘉誠拋售內地樓盤系列動作的原因，本身收益率上不去，持有成本高，沒辦法進行資本運作，包括資產證券化等渠道，物花蓮縣個人信用貸款條件業投資變現能力很差，持有不持有很尷尬，而政策限制瞭房地產正常的融資方式，而這恰是基匯資本的機會。
擅長基金投資、並購和海外上市的中倫律所合夥人劉新輝認為，"以前太平洋百 貨、IBM辦公樓都在北京盈科中心，現在都已經搬走瞭，可能還是在商業物業的運營上有問題房子信用貸款銀行缺錢急用哪裡借錢。此種情況下，地產基金介入、持有、運營，是個機會和題材。以前 地產基金隻是提供開發項目融資通道，有瞭項目盡職調查一下找LP投資，以快速退出為特點。而商業物業回報低，很多地產基金都不怎麼敢碰。現在有對商業物業 運作有經驗有能力的外資地產基金介入還是不錯的。基匯資本作為專業的股權投資地產基金，代表瞭地產基金提升資管能力的方向。"
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-13/08002685395.shtml
房貸嘉義中埔房貸
- 各銀行農地貸款率利比較及原住民汽車貸款免費諮詢 台中信用貸款借款貸款全省皆可處理 汽車貸款
- 銀行房屋信貸怎麼貸款比較會過件 台南麻豆汽車貸款 台中房屋汽車貸款
- 房貸信用貸款建地分類缺錢急用哪裡借錢房貸信用貸款 房屋民間信用貸款轉貸
留言列表
