北京高檔盤現狀調查銷量真掉 價格假漲
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自住房對於樓市的影響，現在看來已經不再僅僅局限在剛需產品上瞭，樓市觀望情緒的濃厚，即便是一向端著架子賣的高端豪宅也明顯感覺得到。根據統計數據顯示，2014年3月份，北京共有57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，共成交瞭135套，同比去年3月下滑瞭7成。即便是整個第一季度，北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，同比降低瞭68%，同樣接近7成。但售價卻在一些千萬級項目的拉動下，首次突破六萬元大關，達到瞭60026元/平方米，同比大漲20%。有機構預計，未來還會有更多報價在10萬元左右的高端項目紮堆入市。但實際上北京的高端新盤卻鮮有成交價能在10萬元以上的，報價沖上10萬元，更多是一種象征，意在抬高買房人對於高端盤的預期，其實，豪宅價格暗降已經是不爭的事實。
降價風未吹向豪宅 買房人失望後轉觀望
傢住菜市口的王俊傑(化名)夫婦，是老房拆遷補償的受益者，去年兩千多萬的拆遷補償款到賬，讓工薪階層的夫妻倆頓時富裕瞭起來。不過，由於隻是普通的工人，沒有特別的投資渠道，而唯一的兒子還在上大二，暫時也沒有花錢的需要，因此夫妻倆對如何處理這一大筆錢反而犯起瞭愁。
"我是很反對把錢都放銀行的，一年期存款利率才3.5%左右。甚至跑不過物價的上漲，存那麼多錢不是等著貶值嗎！"王俊傑對北京青年報記者表示，全傢最值錢的老房子被拆遷，換來的現金，是準備下半輩高雄汽車貸款汽車貸款率利計算信貸年息子能舒服一點，並讓兒子過得輕松些的資本。因此，全傢人思來想去，最終決定還是要花在買房上，因為從這麼多年的經驗看，至少買房沒有貶值的。
打定瞭註意，王俊傑就一直在樓市中尋找機會。今年初以來，大量自住型商品房的入市對樓市的沖擊影響明顯。不斷傳出的利空聲音，以及剛需項目接二連三地傳出降價與低開。讓王俊傑看到瞭出手的時機。"除瞭現在住的這套兩居室，我們傢還能再買一套房子，準備把大部分補償款都花在這上面，索性就買個千萬級別的別墅。再加上房子現在都說降價瞭，哪怕隻有一個點的折扣，也能少花十多萬元。"王俊傑對記者介紹著自己的算盤。
不過令他頗感意外的是，他最關註的南四環的一處新盤別墅項目，不但價格未有松動，反而每平方米還漲瞭幾千塊。"去年他們一期開盤賣瞭30多套，宣稱當天就售罄瞭。今年二月新推的二期，共有90多套房，雖然到現在隻賣出十幾套房子，當總價卻從1500萬元起，漲到瞭1800萬元起。"本想趁樓市低迷"撿便宜"的王俊傑對於豪宅價格的逆勢上漲很是失望，他告訴北青報記者，想要再等等看，也許機會會來臨的。
公寓豪宅銷量降七成 均價卻沖上6萬元/平方米
正是由於高端豪宅對於價格的堅守，讓買房人流失的趨勢比剛需盤還要明顯，一位業內人士表示。
統計數據更能清晰地反應高端豪宅現下的銷售困境。根據亞豪機構統計數據顯示，2014年3月份，北京共有57個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目，共成交瞭135套，同比去年3月下滑瞭7成。即便是整個第一季度，北京公寓豪宅市場的成交量也僅為399套，同比降低瞭68%，同樣接近7成。
對此，亞豪機構副總經理任啟鑫認為，3月份，在樓市整體預期走低的背景下北京商品住宅成交量回暖乏力，尤其是剛需項目"平價跑量"的現象逐步擴大並漸成趨勢，令剛需客群的觀望情緒加深。對預期的不看好，也同樣令部分高端購房群體出現瞭一定的觀望情緒。
造成豪宅成交量大幅下挫的除瞭市場整體的冰凍以外，另一個重要因素就是豪宅價格逐漸攀高，也將不少意向購房人擋在瞭門外。
統計數據顯示，3月份，北京24個在售報價超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目成交中，包括五礦萬科·如園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、紫禦華府 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)(樓盤資料) 、西山壹號院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、紅璽臺 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)等項目在內，共有16個項目的套均價格超過1000萬元。正是在這些高價房源和千萬級豪宅的拉升下，3月份整體市場成交均價首次突破六萬元大關，達到瞭60026元/平方米，同比大漲20%。
高端客戶也開始省著花錢
高端豪宅一向都是端著賣的慢銷奢侈品，業內也有關於高端豪宅越是逆市漲價，越代表抗跌保值的說法。但目前的高端盤銷售遇冷，確實不爭的事實。
某大型房企的銷售總監告訴北青報記者，多年來他操盤過的豪宅項目不止一次遇到豪氣沖天的買房人，有的人甚至還分不清自己所買的房子位於北京哪個區，隻是因為兒女在附近上學，就豪擲千萬元買房。
但是，據他近兩個月與旗下高端項目的購房人交流，明顯感覺到，曾經不差錢、甚至一時沖動就買單的高端房買傢，如今也開始慎重地計算著買房瞭。
上述房企負責人表示，北京的豪宅市場上，有三類人群一直都是主力：一種是商界的影響力人物，一種是山西、內蒙古等靠能源發傢的買房人，另一種則是南方民營企業的企業主們。即便有限購，項目方也有各種辦法幫其曲線買房。但如今，三種買房群體都陷入瞭觀望和低迷，商界的買房人，由於樓市的整體環境，對於新買一套房十分慎重；而山西、內蒙古等地的買房人，又受困於煤炭、鋼鐵等產業的危機，早已沒瞭曾經的豪爽；而南方的民營企業傢們，同樣受困於實體經濟的增速放緩，對於購買豪宅更加慎重。
這一些列的因素直接造成瞭當前豪宅成交量的大幅走低，購房人觀望態勢明顯。
十萬元項目紮堆入市
實際售價難免要打折
雖然豪宅成交陷入困境，但未來新增供應的豪宅項目卻並不少。由於去年底的高價房限制入市政策，導致多個地王項目延期到今年登場。
不久前代理機構第一太平戴維斯發佈瞭一季度市場報告預測，將有10個左右高端住宅項目年內入市，且多數項目的預售價格都超過10萬元/平方米。其中包括中赫萬柳書院 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、保利海德公園 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)、萬科此前收購的凱德地安門項目，以及三裡屯的通盈中心等都計劃今年開盤入。
不過，高定價卻並不代表著高售價。中原地產首席分析師張大偉就認為，北京市場上雖然號稱10萬元以上的在售項目不少，但真正售價超過10萬元的並沒有幾個，大部分項目炒作10萬元定價，更多是為瞭抬高購房人對豪宅產品的信心和預期。
根據北京市房地產交易管理網顯示，新近崛起的豪宅聚集地孫河，就有多個項目報價接近10萬元，像龍湖的雙瓏原著，最貴的房源報價超過10萬元/平方米，而臨近的北京院子 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)報價也在8至9萬元每平方米。這樣的高定價，也讓孫河重新被購房人認識和熟知，成為北京的豪宅聚集地之一。但從建委網站的實際簽約情況看來，兩個項目的實際銷售均價距離10萬元還差得遠，其中龍湖雙瓏原著的成交均價為65375元/平方米，而北京院子的成交均價則為67895元/平方米。
與這些項目大幅提高報價，但實際銷售時大打折扣不同，也有的高端豪宅並不願過於高調，將報價拔高到10萬元的高度。"今年的樓市整體形勢並不樂觀，公司對於銷售去化率更加重視，對於價格並未刻意拔高。"京投銀泰琨禦府的一位負責人告訴北青報記者。
據瞭解，作為西三環慈壽寺地鐵站上蓋的豪宅產品，加上西三環長期缺少新盤供應，琨禦府一度被預計售價將達到10萬元/平方米。但這種猜測遭到瞭項目方的否認。"價格並未最終確定，周邊的二手房價格約為7萬元，新盤最終定價可能會是8萬元/平方米左右，並包含精裝修。"該負責人表示，略高於周邊二手房價的定價策略，使得項目不同於一般蓄客較慢的豪宅，目前的有效客戶已經超過瞭實際準備開盤的房源數量兩倍。尤其是周邊有換房需求的買房人，賣掉二手房後，並不會有太大的壓力就能實現換房。
有業內人士就認為，務實的定價策略，在樓市整體趨冷時，不僅是剛需盤跑量的重要方法，對於銷售緩慢的高端項目來說，更加必要。否則成交量不斷下探，而價格卻不斷上漲的銷售困境恐怕還將繼續。
文/本報記者內湖汽車貸款李桁
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/07542702065.shtml
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