地方賣地收入下滑 投融資債務雙承壓
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“賣地”收入下滑 地方投融資、債務雙承壓
本報記者張曉玲 楊志錦
實習記者周智宇 深圳、北京、廣州報道
“土地出讓金減少對財政收入影響非常大，捉襟見肘沒有流動資金啊。”華東地區某地級市債務辦的一位官員對21世紀經濟報道記者說。
雖然部分一線城市的土地市場交易依然火爆，地王頻出，但對於大多數三四線城市而言，他們正在經歷土地市場的寒冬。
2015年前三季度，全國的國有土地使用權出讓收入下降瞭34.7%，土地交易規模大幅萎縮；而在2014年和2013年，這部分收入曾分別增長3.1%和45%。這種劇烈的下降，反映出土地市場正由微增長變為負增長。雖然9月份當月的土地出讓收入出現微弱增幅，因為房地產市場庫存仍高企，房地產市場的回暖目前並未明顯帶動土地市場回暖，10月份的數據尚未公佈，但前景也不會很樂觀。
多位接受21世紀經濟報道記者采訪的地方財政系統人士都表示，土地市場的下滑對當地產生瞭巨大影響，幸虧有地方債務置換，否則局面更為困難。
對於從事地方投融資業務為主的機構而言，一些樂觀者則認為，“市場不好，才有更多賺錢的機會。”
在 2014 年人民幣 17.9 萬億元的地方政府總收入中，土地使用權出讓收入占到 23.8%。換言之，土地出讓金是地方政府重要的收入來源之一。
穆迪近日也發佈報告指出，如果這一勢頭在今後 2-3 年持續，土地交易的下滑可能對地方政府的信用狀況造成顯著影響。
土地市場萎縮
土地市場寒冬與房地產形勢密切相關。據國傢統計局數據，1-9月全國房地產開發投資7.05萬億元，同比增長隻有2.6%，增速較1-8月繼續回落0.9個百分點。9月單月房地產開發投資增速繼續呈現負增長態勢，較1-8月跌幅增加2個百分點，跌幅達3.1%，創下歷史最大單月負增長。分區域來看，東部、中部、西部地區的投資增速繼續下滑，分別較1-8月下滑0.75、1.18、1.12個百分點，三大區域投資意願全面下行。
房地產開發投資減少，開發企業土地購置面積也急劇下降。1-9月土地購置面積1.59億平米，同比下降33.8%，降幅較1-8月擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，同比下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。單月土地購置面積繼續下行。
“土地市場的萎縮和商品房市場有關，主要是庫存較大。盡管今年商品房的面積和去年相比增加瞭8%，銷售增加瞭15%，但庫存還是很高。”全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示，整個商品房庫存還在緩慢增加，很多開發商沒有資金進行開發，買地積極性不高。
穆迪副總裁、高級分析師諸蜀寧也指出，自 2015 年 6 月以來，受政府提振房地產市場措施的拉動，住宅價格呈現回升趨勢。但是，這並不會導致土地使用權出讓收入大幅回升，因為截至 2015 年 9 月底，國內待售商品房庫存水平仍處於 6.65 億平方米的高位。
他說，房地產市場疲弱是土地使用權出讓收入下滑的根本原因之一，同時也令地方政府從房地產業獲得的稅收減少。2014年房地產業稅收占地方政府稅收的40%，其中房地產營業稅占比最大，為9%。
與此可相互印證的是，穆迪最新報告顯示，2015 年前三季度，地方政府的土地使用權出讓收入同比下降瞭 34.7%。
10月份相關數據尚未公佈，但從中國指數研究院[微博]11月3日發佈的“2015年10月份全國300城市土地交易情報”來看，2015年10月，全國300個城市土地出讓金總額為1731億元，環比減少29%，同比增加9%。單月的情況雖稍有好轉，但趨勢恐難維持。且如果再加上其他城市的成交，預計整體仍然是同比下滑。
投融資均受抑制
土地市場寒冬導致地方政府可支配收入大幅減少，對地方政府投融資、債務等諸多影響正在顯現。
西北地區某縣財政局一位官員對21世紀經濟報道記者說：“出讓金減少的情況在我們這邊是從今年上半年才開始的，六月份開始更明顯。”他表示，土地出讓收入直接對基建投資的影響比例較小，但是因為土地出讓收入有相當部分用於土地的平整、周邊公路的修建、水電通信設施等市政公用設施建設等等，從而導致此類基建項目減少。當地土地出讓收入約2億元，50%用於上述的基建，這部分項目受到瞭較大影響。
財政部的數據顯示，2014年包括征地和前期開發的綜合成本為3.4萬億元人民幣，較2013年增長0.3%。這消化瞭79.1%的土地使用權出讓收入。
穆迪報告指出，2015 年前三季度，地方投資占全國投資總額的 95.7%。在這一時期，由於土地出讓收入下滑，地方投資增長10.7%，增速低於一年前的 15.9%，導致全國投資同比增速從2014 年同期的15.7%放緩至10.3%。
投資增長的下滑，將造成經濟增長減緩並加劇地方政府信用指標的弱化。穆迪指出，對此，自 2015 年 5 月以來，中央政府已出臺瞭一系列政策確保地方基礎設施項目資金到位。例如，“40 號文”要求銀行對在建項目進行再融資，以避免市政債發行或 PPP 融資安排的推遲導致項目受阻。
除瞭對投資的影響外，許多地方的融資平臺依靠地方政府的土地資產註入，土地資產的價值直接決定瞭其融資能力。“過去的政府是用土地抵押來獲得銀行貸款，現在銀行不幹瞭。地方政府隻能用發政府債券的方法來促進經濟，但效果也不是很理想。”顧雲昌認為。
而且，一些地銀行公會債務協商信貸年息高雄貸款土城房屋貸款方的土地市場也嚴重依賴於當地的城投公司下屬的房地產開發公司或其他國有房地產開放公司。上述華東地區債務辦的官員告訴21世紀經濟報道記者，他們當地全年的土地出讓收入才70億元出頭，但是，“今年光城投繳納的出讓金就有50多億”。
近年隨著土地出讓收入水漲船高，部分公共財政經費也和土地收入相關，如農田水利建設等，土地收入的下降也會影響到地方政府在相關領域的投入，不過總體來看，占比不大。2014年的數據顯示，隻有17%(約0.9萬億元)最終投入到城市建設、農村發展和保障性安居工程中。
土地收入下滑，對地方政府的債務結構和指標也有很大影響。諸蜀寧說，一些地方政府可能尋求更高效的財政資源管理來抵消收入下滑的影響，其他地方政府則可能借助地方政府債券融資和相關項目銀行信貸寬松的局面增加舉債規模。
中信建投房地產小組的研究則相對樂觀。其對一些重點城市的跟蹤反映出，四季度將進入推地高峰，有助於四季度土地購置面積改善。
在需求端，政策扶持思路仍將延續，未來貨幣政策、需求端政策仍將預計擇機出爐，進一步強化企業需求端改善效應；在供給端，我國房地產行業股權融資、公司債等層面的放開也對企業資產負債表帶來改善，再考慮到去年10月單月同期基數較低，四季度有望實現投資企穩止跌。
企業貸款率利試算近期的房地產市場回暖，是否能拉動土地成交活躍，仍不確定。
穆迪認為，新的政策措施對於房地產新開工量的影響仍有待觀察。但由於待售商品房庫存水平依然很高，最近一線城市房地產市場回穩，不大可能促進土地交易市場的迅速反彈。
(編輯：譚翊飛 林虹)
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151106/022423693221.shtml
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